Czy zastanawiałeś się kiedykolwiek które koszty przy kredycie hipoecznym są najważniejsze?
Prowizja jest to opata jednorazowa. Istotny koszt kredytu. Banki często stosują 0% prowizji. Uważaj wtedy na wyższe oprocentowanie i czy czasami to nie jest tyko sztuczka!
Odsetki czyli oprocentowanie. Kluczowy czynnik mający wpływ na podjęcie decyzji naszej decyzji o wyborze oferty banku w którym chcemy zaciągnąć kredyt hipoteczny. Często lepsza oferta może okazać się gorszą ofertą. Skąd to się bierze? Oprocentowanie składa się z dwóch czynników:
1. WIBOR – i tutaj przeważnie mamy do czynienia z WIBORem 3 miesięcznym, rzadziej 6 miesięcznym, sporadycznie trafiają się roczne – nie mamy na to wpływu bo jest to uzależnione od gospodarki i stop procentowych. Aktualny wskaźnik WIBOR znajdziesz tutaj (PORTAL BANKIER)
2. Marża banku – wynikające z aktualnej oferty banku lub wynegocjowana stała dodawana do WIBORu – na tą część mamy wpływ, rozmawiajmy z bankiem albo skorzystajmy z pomocy doradcy finansowego aby było to jak najmniej.
Jeżeli chodzi o WIBOR banki różnie go przyjmują. Jedne patrzą na dzisiejszy WIBOR, inne na ten z początku miesiące a jeszcze inne mają swoje sposoby jego obserwacji. Uważaj więc na wliczenia i zwracaj na to uwagę zwłaszcza wtedy gdy mamy do czynienia z wahaniami.
W związku, że aktualnie mamy do czynienia z relatywnie niskimi stopami procentowymi w porównaniu do tych co mieliśmy w przeszłości banki coraz częściej stosują tzw. stałe stopy procentowe. Kredyty takie są przeważnie wyżej oprocentowane i symulacja spłaty wychodzi mniej korzystnie ale jest to koszt alternatywny za zafixowane oprocentowanie na 5 czy nawet na 10 lat. Czy warto z tego skorzystać? Z pewnością tak jeżeli doszłoby do znacznego wzrostu inflacji. A jak wiemy wszystko jest prawdopodobne w tych niepewnych czasach.
UWAGA!!! W związku z tym, że większość kredytów udzielanych w Polsce oparte jest o zmienną stopę procentową nie można wykluczyć, że rata kredytu może iść znacząco w górę. Jest to raczej mało prawdopodobne ale teoretycznie przy wysokiej inflacji rata naszego kredytu może się zwielokrotnić.
Pamiętaj, że masz wybór na koszty kredytu. Jak cię na to stać wybierz możliwie najkrótszy okres kredytowania. Rata malejąca też dla Ciebie oznacza mniejszy koszt odsetkowy w całym okresie kredytowania.
ZŁOTA ZASADA: Nie ważne na jak długo kredyt rozłożysz. Ważne jak szybko go spłacisz. Bo odsetki naliczane są codziennie od naszego salda zadłużenia. Czym częściej będziemy kredyt nadpłacać i im szybciej będziesz schodzili z salda zadłużenia tym mniej odsetek zapłacisz w całym okresie kredytowania.
Ubezpieczenie pomostowe lub też inaczej zwane ubezpieczenie do czasu wpisu do księgi hipotecznej jest to ubezpieczenie, które daje zabezpieczenie bankowi kredytu hipotecznego zanim nastąpi wpis do hipoteki czyli nastąpi prawne zabezpieczenie na nieruchomości. Jest to koszt marginalny, który nie powinien być czynnikiem decydującym o wyborze konkretnej oferty.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Nie powinien być to kluczowy powód wyboru oferty. Często można go ominąć angażując się finansowo minimum 20% w kosztach transakcji. Banki przeważnie przy takim wkładzie nie wymagają jego opłacania. Jest to ubezpieczenie na wypadek ewentualnego pokrycia ryzyka banku wynikłego na skutek sprzedaży nieruchomości kiedy to klient ma problemy ze spłatą kredytu.
Ubezpieczenie nieruchomości – jest to ubezpieczenie obligatoryjne. Często w banku jest droższe niż na wolnym rynku. Jeżeli nie była to oferta typu cross-sell warto wziąć ubezpieczenie na wolnym rynku. Porównaj koszty związane z ubezpieczeniem nieruchomości …..
Ubezpieczenie na życie. Jest to jedne z niewielu ubezpieczeń które mają sens. Jednak większość ludzi nie widzi sensu za nie płacić. Jeżeli osoba nie posiada dużej świadomości tak uważa. Jeżeli wśród najbliższych wydarzyła się historia w której bliska osoba odeszła i oprócz tragedii osobistej spowodowało to problemy finansowe taka osoba zmienia diametralnie punkt widzenia. Rekomendujemy często klientom korzystanie z tej formy zabezpieczenia zwłaszcza gdy w małżeństwie dochody jednego z partnerów są znacznie wyższe niż drugiego. Ubezpieczenie jest bezdyskusyjnie wartością więc sumowanie i porównywanie kosztów całościowych kredytów jeżeli tylko jeden z kredytów jest ubezpieczony nie jest obiektywne. Koszt odsetkowy to koszt który nie daje nam żadnej korzyści a ubezpieczenie na życie daje członkom rodziny spokój wewnętrzny. Ubezpieczanie na życie działa tak, że cześć lub całość kredytu jest spłacana w przypadku śmierci osoby ubezpieczonej.
Paraubezpieczenia – banki w celu dodatkowego zarobku na kliencie dosprzedają ubezpieczenia których wartość jest znikoma lub praktycznie żadna. Sprzedaż takiego produktu to tylko dodatkowy zysk dla banku. Banki często korzystają z naszej naiwności i wciskają nam ubezpieczenia typu od utraty pracy, od wad prawnych nieruchomości, na życie z niskim zakresem ubezpieczenia i tp. Unikamy takich rozwiązań i z nich nie korzystamy.
Zwróć uwagę na koszty wcześniejszej spłaty zwłaszcza jeżeli zamierzasz spłacić kredyt wcześniej. Musisz zrozumieć, że czasami warto zapłacić opłatę za wcześniejszą spłatę zamiast czekać aż jej nie będzie. Pamiętaj koszty wcześniejszej spłaty są dużo mniejsze niż koszt odsetek zapłaconych w ciągu jednego roku.
Koszty inspekcji – mniej istotne koszty związane z uruchomieniem kredytu w transzach. Zwróć na to szczególną uwagę jeśli budujesz dom. Może warto przemyśleć rozbicie kredytu na więcej transz? Za inspekcje nieruchomości zapłacisz więcej ale odsetki naliczane są od salda uruchomionego kredytu. Często pieniądze leżą i czekają na wydanie a koniecznie trzeba płacić od nich odsetki.
Być może byłeś już na spotkaniu w banku i rozmawiałeś o kredycie hipotecznym a być może jeszcze nic na ten temat nie wiesz. Dzięki tej krótkiej poradzie dowiesz się jakie są koszty kredytu i na które zwłaszcza trzeba zwrócić uwagę.
Wnioski w związku z powyższą analizą są następujące:
- unikamy rozwiązań które nas dodatkowo kosztują a nie dają nam żadnej wartości,
- marża jest czynnikiem kluczowym mającym wpływ na wybór oferty ponieważ ma ona wpływ na oprocentowanie, które będzie wpływać na naszą ratę przez wiele lat,
- musisz mieć wstępne założenie przez ile lat zamierzasz płacić kredyt, czym szybciej zamierzasz go spłacić zwracaj uwagę na koszty które musisz ponieść na początku i opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu,
- pamiętaj czasami warto zapłacić na wstępie więcej aby zaoszczędzić na oprocentowaniu w długim okresie czasu,
- PAMIETAJ często oferta typu cross-sell czyli dobranie dodatkowych produktów może oznaczać dla Ciebie oszczędności. Warto przeliczyć czy zapłacenie za dodatkowe produkty zostanie zrekompensowane przez niżesze oprocentowanie kredytu, niższą prowizję i czy te dodatkowe produkty oznaczają dla nas dodatkową wartość.
Jeżeli chcesz uzyskać porównanie kosztów odsetkowy w poszczególnych bankach skorzystaj z kalkulatora kredytowego.
Jeżeli chcesz uzyskać ofertę na maila koniecznie napisz nam czego oczekujesz a my pomożemy dobrać Ci odpowiednie rozwiązanie.
